Fehlende Quadratmeterangabe im Mietvertrag – konkludente Wohnflächenvereinbarung?

Der BGH hat mit dem am 23.07.2010 veröffentlichten Urteil vom 23.06.2010 (VIII ZR 256/09) erneut eine Entscheidung über die Vereinbarung einer Wohnfläche für eine Mietwohnung getroffen.

Die Parteien hatten einen Mietvertrag abgeschlossen, der keine Quadratmeterfläche der Wohnung angab. In dem Mietvertragsformular war hierfür auch keine Position vorgesehen. Vor Vertragsabschluß hatte die Mieterin eine Skizze sowie eine Wohnflächenberechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung erhalten, wonach die Wohnung eine bestimmte Größe aufweisen sollte. In der Zeitung war die Wohnung auch mit dieser Größe beworben worden.

Nachdem die Mieterin die Wohnfläche einige Jahre später überprüft hatte, stellte sie fest, daß diese statt ca. 76 qm nur ca. 53,25 qm aufwies. Sie verlangte daher die Herabsetzung der Miete proportional zur reduzierten Wohnungsgröße.

Ein Sachverständiger hatte tatsächlich die Quadratmeterfläche nach den Grundlagen der zweiten Berechnungsverordnung mit 51,44 qm ermittelt und eine Bruttomiete hierfür beziffert.

Der BGH hat sich zur Höhe der geschuldeten Miete nicht geäußert, sondern die Sache letztlich zur Entscheidung an das Vorgericht zurückverwiesen, im Einzelnen jedoch ausgeführt:

Ein Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete steht der Mieterin zu, da die Wohnfläche tatsächlich von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% abweicht und daher ein Minderungsgrund wegen Mangelhaftigkeit des Mietobjekts nach § 536 BGB gegeben ist.

Der Vermieter ist insoweit in Höhe der überzahlten Miete zu Unrecht bereichert und hat die Beträge nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zurückzuzahlen.

Dabei geht der BGH davon aus, daß trotz fehlender Wohnflächenvereinbarung in dem Mietvertrag eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien über die Größe der Wohnung zustande gekommen ist.

Entgegen der Vorinstanzen geht der BGH davon aus, daß die Parteien hinsichtlich der Größe der Wohnung durchaus eine Vereinbarung treffen wollten und diese Frage als durch die vor Mietvertragsabschluß zur Verfügung gestellten Grundrisse und Wohnflächenberechnungen sowie das Zeitungsinserat als geklärt ansahen. Beide Vertragsparteien hatten offensichtlich die Vorstellung, die Wohnung weise 76,45 qm auf.

Eine andere Würdigung läßt der BGH allerdings zu für den Fall, daß der formularmäßige Mietvertrag extra eine Position für die Angabe der Quadratmeterfläche vorgesehen hätte und diese entweder nicht ausgefüllt oder aber gestrichen worden wäre. In diesem Fall könne im Wege der Auslegung auch davon ausgegangen werden, daß sich der Vermieter gerade nicht über die Größe binden wollte.  So lag der Fall vorliegend jedoch nicht.

Die Flächenabweichung überschreitet die Grenze von 10% und stellt daher einen Mangel des Mietobjektes dar.

Gleichzeitig hat der BGH darauf hingewiesen, daß auch Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Flächenermittlung einzubeziehen sind unabhängig davon, ob sie nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum zu betrachten sind. Dies gilt umso mehr, wenn ein solcher Raum auch als Wohnraum tatsächlich genutzt wird.

Zur Höhe der Miete hat der Vermieter vorgetragen, daß für kleinere Wohnungen ja eine höhere Quadratmeter-Miete beansprucht werden könne und dann auch aus diesem Grund eine Rückzahlung nicht mehr in Betracht kommt. Dies hat der BGH zurückgewiesen und klargestellt, daß nicht die höheren Quadratmetermieten für entsprechend kleinere Wohnungen zugrunde zu legen sind, sondern allein über die gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen die Mietminderung zu bestimmen ist. Andernfalls würden hier Gewährleistungsregelungen unterlaufen. Es sei also die Quadratmetermiete zugrunde zu legen, die zuvor je Quadratmeter für die ursprünglich als größer eingestufte Wohnung Maßstab war.