Kündigungsausschluß im Mietvertrag für mehr als 4 Jahre

Mit Urteil vom 08.12.2010 hat der BGH (VIII ZR 86/10) festgehalten, daß ein formularmäßiger Ausschluß des Kündigungsrechts einen Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist, wenn dieser Kündigungsausschluß einen Zeitraum von 4 Jahren überschreitet.

Die Sache wurde im Übrigen an das Berufungsgericht zurückverwiesen, um weiter anstehende Fragen zu klären.

Ausweislich des Mietvertrages hatten die Parteien wechselseitig auf die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet und erstmals eine Kündigung nach Ablauf dieses Zeitraumes und dann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen vereinbart.

Gleichzeitig wurde den Mietern die Möglichkeit eingeräumt, bei Notwendigkeit vorzeitigen Auszuges einen zumutbaren Nachmieter zu stellen.

Zwar erkennt der BGH unter Berücksichtigung seiner bisherigen Rechtsprechung an, daß ein zeitlich begrenzter Ausschluß des Kündigungsrechtes zulässig ist und zwar auch dann, wenn er formularmäßig in einem Mietvertrag vereinbart wird, eine solche Vereinbarung jedoch unwirksam sein kann, wenn der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Dies ist der Fall, wenn der Ausschluß des Kündigungsrechtes für einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren vereinbart wird. Die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, sei nicht ausreichend, um die Unangemessenheit zu beheben, zumal der Mieter bei der Stellung eines Nachmieters darauf angewiesen sei, daß der Vermieter davon ausgeht, daß dieser auch zumutbar ist.

Für den zugrunde liegenden Sachverhalt ging der BGH davon aus, daß hier der Kündigungsausschluß für die Dauer von mehr als 4 Jahren sich daraus ergibt, daß erst nach Ablauf der 4 Jahre erstmals eine Kündigung erklärt werden könne und dann das Mietverhältnis mindestens für die Dauer von 4 Jahren und 3 Monaten bestand haben müsse. Zumindest müsse es möglich sein, das Mietverhältnis zum Ablauf dieser 4 Jahre zu kündigen.

Im Übrigen sei der Vierjahreszeitraum vom Vertragsabschluß an zu bemessen und nicht von Beginn des Mietverhältnisses an.

Offen gelassen hatte das Berufungsgericht, ob es sich um eine formularvertragliche Vereinbarung handelte, so daß aus diesem Grunde der Vorgang an das Berufungsgericht zurückgereicht wurde.