Von wem bekommt der Mieter seine Mietsicherheit bei einem Vermieterwechsel?

Hat der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisse eine Mietsicherheit gezahlt und wird die Wohnung während des Mietverhältnisses durch den bisherigen Vermieter verkauft, stellt sich die Frage, von dem der Mieter seine Mietsicherheit zurück bekommt, wenn er aus der Wohnung auszieht.

Hierzu hat sich der BGH mit am 19.07.2011 veröffentlichten Urteil (VIII ZR 304/10) geäußert und hierbei unterschieden, ob der Verkauf der Wohnung vor oder nach dem 01.09.2001 erfolgte und damit vor oder nach der Mietrechtsreform:

Bei einem Verkauf der Wohnung im laufenden Mietverhältnis und damit Wechsel des Vermieters vor dem 01.09.2001 hat der Käufer der Wohnung und somit der neue Vermieter nur dann für die Rückzahlung der Mietsicherheit einzustehen, wenn er diese anläßlich des Erwerbs der Wohnung von dem bisherigen Eigentümer und Vermieter auch erhalten hat. Anderenfalls hat der „alte Vermieter“ die Mietsicherheit an den Mieter zurück zu geben und der neue Vermieter hat hierfür nicht einzustehen.

Für Wohnungen mit bestehendem Mietverhältnis, die erst nach dem 01.09.2001 verkauft worden sind, haftet der Erwerber und neue Vermieter stest für die Rückzahlung der Mietsicherheit, auch wenn ihm diese bei Übernahme der Wohnung von dem ursprünglichen Vermieter nicht weiter geleitet worden ist. Hierbei kommt es nach Ansicht des BGH auch nicht darauf an, ob der Verkäufer die Mietsicherheit überhaupt hatte und hätte weiterleiten können oder ob er selber schon von seinem Voreigentümer die Mietsicherheit nicht übernommen hatte bzw. sonstwie unklar ist, wo die Mietsicherheit sich befindet.

Zu Gunsten der Mieter geht der BGH aufgrund der Mietrechtsreform 2001 von einer Einheit zwischen Mietsicherheit und Mietvertrag aus, um Schwierigkeiten des Mieters bei der Rückforderung der Mietsicherheit zu vermeiden.

Der Mieterkann sich daher bei Vermieterwechsel nach dem 01.09.2001 wegen der Mietsicherheit direkt an seinen aktuellen Vermieter halten. Dieser wiederum sollte beim Erwerb einer Mietwohnung darauf achten, daß er die Mietsicherheit erhält oder aber deren Fehlen ggfs. über den Kaufpreis regeln kann.