Zurückbehalten der Miete bei Mängeln an der Wohnung – Anzeigepflicht

Nach der Entscheidung des BGH vom 03.11.2010 (VIII ZR 330/09) kann ein Mieter wegen eines Mangels an seiner Wohnung nur dann ein Zurückbehaltungsrecht zur Zahlung der Miete geltend machen, wenn er den Vermieter auf den Mangel hingewiesen hat.

Das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht besagt u.a.:

„Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern,…“

Wer also aus dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Miete zu zahlen, kann die ihm obliegende Zahlung (ganz oder teilweise) verweigern, bis der Vermieter eine mangelfreie Wohnung – also seine Gegenleistung – zur Verfügung stellt.

Der BGH stellt sich auf den – m.E. richtigen – Standpunkt, daß das Zurückbehaltungsrecht dazu dient, Druck auf den Vertragspartner auszuüben, damit sich dieser vertragsgerecht verhält. Solange der Vermiete den Mangel nicht kennt, weil dieser von den Mietern nicht angezeigt woredn ist, habe er jedoch keine Möglichkeit, den Mangel zu beseitigen und sich vertragsgerecht zu verhalten.

Der Mieter ist also verpflichtet, vor Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes den Mangel beim Vermieter – möglichst schriftlich – anzeigen und kann ab diesem Zeitpunkt für die anschließend fälligen Mieten sein Zurückbehaltungsrecht ausüben.

Nicht zu verwechseln mit dem Zuücbehaltungsrecht ist das Recht zur Minderung der Miete wegen des Vorliegens von Mängeln. Beide Rechte bestehen nebeneinander.